Sabia que se dispensar a declaração de encargos ao condomínio, na compra de casa em segunda mão, as eventuais dívidas ao condomínio que o vendedor possa ter passam a ser suas? Pois de facto, passam a ser suas. Assim assegure-se que na escritura não dispensa a apresentação desta declaração.
Mas de que documento estamos a falar? O que contém e porque é importante a sua não dispensa? Nós explicamos.
A declaração de encargos ao condomínio existe desde 2022
Com a entrada em vigor da lei 8/2022, a declaração de encargos do condomínio passou a ser um documento obrigatório na realização de transações de venda ou doação de frações autónomas.
A sua emissão passou a ser responsabilidade do administrador do condomínio e contém, para além do detalhe dos encargos inerentes ao condomínio, a existência ou não de dívidas ao condomínio pelo atual proprietário. E em caso de existirem, o seu detalhe.
E é obrigatória para vender ou doar uma fração autónoma?
Tendo como objetivo que o comprador da fração conheça em detalhe quais os custos a que vai incorrer em termos de condomínio, esta declaração detalha:
- o valor dos encargos mensais com o condomínio, sejam eles quotas regulares ou para o fundo de reserva
- o valor de quotas extraordinárias para obras ou outros custos aprovados em reunião de condomínio
- a data de pagamento de todos os encargos
- a existência (ou não) de dívidas ao condomínio pelo atual proprietário, bem como a natureza da dívida, valor, e data do pagamento em falta.
Tem de ser pedida pelo vendedor do apartamento
O vendedor do imóvel tem de solicitar a sua emissão ao administrador do condomínio (que tem 10 dias para a emitir).
Depois tem de a entregar ao comprador ou à agência imobiliária que está a promover a venda, para ser apresentada na escritura de compra e venda (ou de doação) à semelhança dos demais documentos obrigatórios.
As dívidas antes da venda não são da responsabilidade do comprador
Nos termos do artigo 1424º-A do Código Civil (alterado pela lei 8/2022) , a responsabilidade pelo pagamento de dívidas existentes é aferida pela data em que as mesmas deviam ser pagas.
Ou seja, o pagamento de quotas ao condomínio bem como outras despesas, como por exemplo o pagamento de obras em partes comuns, devem estar detalhadas na declaração escrita emitida pelo administrador do condomínio. Se as datas de pagamento forem anteriores à data da transação, a dívida é do vendedor do imóvel. Valores que sejam devidos em datas posteriores são da responsabilidade do comprador.
Isto tem particular importância no que toca a valores aprovados em reunião de condóminos cujas datas de pagamento sejam posteriores à data da transação. Isto porque sendo da responsabilidade do comprador, este tem o direito de as conhecer antes da concretização do negócio.
Mas se prescindir da declaração de encargos ao condomínio as dívidas anteriores passam a ser do comprador
Este é um dos pontos importantes para quem está a comprar uma casa.
Para que a transação de venda (ou doação) se conclua, quer por escritura pública quer por documento ou particular autenticado, é necessária a apresentação da declaração de encargos de condomínio. No entanto, se na altura da sua assinatura o comprador declarar expressamente que prescinde dela, não é necessária a sua apresentação.
Só que ao prescindir da sua apresentação, o comprador não está somente a facilitar a concretização da transação, está simultaneamente a aceitar que eventuais dívidas que existam ao condomínio, e que seriam da responsabilidade do vendedor, passam a ser suas. Ou seja, terá de as pagar. Por isso tenha especial atenção se decidir prescindir desta declaração.
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