O programa IMT jovem está em vigor desde agosto de 2024

O IMT Jovem entrou em vigor em agosto de 2024 com a publicação do Decreto-Lei n.º 48-A/202​4, de 25 de julho  e surge no seguimento do programa “Tens Futuro em Portugal”, que engloba um conjunto de medidas, aprovadas pelo governo, de apoio à compra de casa por jovens com menos de 35 anos. Estas medidas incluem não só benefícios fiscais, mas também, em determinadas condições, uma garantia pública para parte do crédito habitação que contratar.

Quem pode beneficiar do IMT Jovem?

Para beneficiar do IMT Jovem tem de cumprir cumulativamente os seguintes requisitos:

• Ter até 35 anos no momento da escritura do imóvel;
• Não ser proprietário na data da escritura (nem nos três anos anteriores), de qualquer outro imóvel destinado a habitação;
• Não ser dependente para efeitos de IRS no ano da compra do imóvel.

Note que se a aquisição for efetuada por mais do que um comprador, como, por exemplo, no caso de ser casado ou viver em união de facto, ambos têm de cumprir os requisitos acima. Se só um cumprir os requisitos, então a isenção aplica-se apenas a metade do valor do imóvel.

Quais os imóveis abrangidos pelo IMT Jovem?

Para além de ter de cumprir os requisitos individuais, para poder beneficiar do IMT, o imóvel tem também de cumprir cumulativamente alguns requisitos:

• Destinar-se habitação própria e permanente do jovem;
• Ser mantido como habitação própria e permanente durante, pelo menos, seis anos após a sua aquisição;
• Ter um valor de aquisição inferior a 648.022 euros.

Quando se aplica a isenção total? E a parcial?

De acordo com o artigo 17º do Código do IMT  a isenção é:

• Total para imóveis com valor até ao 4º escalão de IMT, atualmente de 324.058 euros;
• Parcial para imóveis com valor entre 324.058 euros e 648.022 euros, ou seja, até ao valor de 324.058 euros está isento de IMT, pagando apenas uma taxa de 8% sobre o valor remanescente.

Note também que se o imóvel for de valor superior a 648.22 euros não beneficia de qualquer isenção.

Como beneficiar do IMT Jovem?

Como em qualquer aquisição de imóvel na escritura de compra e venda do imóvel tem de se apresentar o comprovativo do pagamento do IMT, ou seja, neste caso que está isento do seu pagamento.

Para tal tem de preencher e entregar através do Portal das Finanças o modelo 1 do IMT , já com a especificação de que se está abrangido pelo IMT Jovem.

O nosso conselho é que siga as instruções do guia de preenchimento deste modelo relativo ao IMT JOVEM, disponível no Portal das Finanças. Note que se for C​asado em Regime de Comunhão Geral ou de Adquiridos​ encontra também disponível um guia complementar

Faça a simulação com a Lead Kash

Utilize o nosso simulador para saber qual o valor de IMT que pode ter de pagar. E se tem menos de 35 anos e quer comprar a sua primeira casa fale connosco. No final, apresentamos-lhe a solução ideal para alcançar esse objetivo. A Lead Kash trata de todo o processo por si, até comparar propostas de diferentes instituições. E o melhor de tudo: este serviço não tem qualquer custo para si. Faça uma simulação, fale connosco e deixe-nos simplificar a sua vida.

O conteúdo IMT Jovem: O que é e quem pode beneficiar? aparece primeiro em Lead Kash.

É com base nesta informação que as entidades financeiras decidem a concessão (ou não) do crédito que lhes pediu, calculando a sua taxa de esforço e ficando a conhecer o seu comportamento creditício. Por isso, para si é importante saber o que contém o seu Mapa de Responsabilidade de Crédito e como o interpretar.

Onde e como obter o seu Mapa de Responsabilidades de Crédito?

Pode obter o seu Mapa de Responsabilidades de Crédito diretamente no site do Banco de Portugal

• Depois de entrar na página do site leia as condições de acesso à Central de Responsabilidades de Crédito (CRC) e aceite as mesmas no espaço correspondente;
• Escolha a data que pretende a informação (por defeito consta o mês atual, mas se necessitar pode pedir a posição de meses anteriores, recuando no máximo 5 anos);
• De seguida clique em “Autenticar e obter mapa”;
• Depois tem de se autenticar utilizando as credenciais de acesso ao Portal das Finanças e autorizar a comunicação do seu nome e número de contribuinte ao Banco de Portugal;
• Volta à página anterior onde, então tem de clicar em “Obter mapa”.
• O ficheiro é de imediato descarregado em PDF para o seu computador. Pode então abrir ou guardar o seu Mapa de Responsabilidades de Crédito.

De onde vem a informação que consta no Mapa de Responsabilidade de Crédito?

A informação que consta do seu Mapa de Responsabilidade de Crédito provém da Central de Responsabilidades de Crédito, uma base de dados gerida pelo Banco de Portugal que contém a informação prestada mensalmente pelas diversas instituições financeiras sobre os financiamentos de valor superior a 50€ que concederam aos seus clientes.

E que informação contém?

O seu mapa contém informação sobre todos os seus créditos efetivos e potenciais. Dito de outra forma, contém informação relativa a todos os créditos que tem em curso (créditos efetivos), mas também informação sobre os seus créditos potenciais, ou seja, limites de cartões de crédito e garantias por exemplo, bem como créditos de que seja fiador.

Quais créditos são efetivos?

Consideram-se créditos efetivos os financiamentos já utilizados e que já está a reembolsar, nomeadamente:

• Crédito habitação;
• Créditos pessoais;
• Créditos para aquisição de títulos;
• Descobertos em contas bancárias;
• Desconto de letras;
• Operações de leasing e factoring;
• Montantes utilizados de cartões de crédito.

Qual a informação que consta relativa a créditos efetivos?

Relativamente aos créditos efetivos consta, por cada entidade financeira, o tipo de crédito que tem em curso, a sua prestação mensal, o montante em dívida e a situação do crédito (regular ou em incumprimento).

Que créditos são potenciais?

Consideram-se responsabilidades de crédito potenciais montantes que foram disponibilizados pela instituição financeira e ainda não foram utilizados, bem como responsabilidades de créditos assumidas como fiador ou avalista, nomeadamente:

• Montantes não utilizados de cartões de crédito;
• Linhas de créditos contratadas;
• Garantias prestadas;
• Fianças;
• Avales.

Qual a informação que consta relativa a créditos potenciais?

Relativamente aos créditos potenciais, o que consta no Mapa de Responsabilidades de Crédito é o seu valor máximo. Por exemplo se tiver um cartão de crédito com montante máximo autorizado de 1.000€ e tiver em dívida 200€, irá constar com valor potencial o montante não utilizado, ou seja nesta caso 800€.

Note que se é fiador ou avalista de um crédito, o valor do mesmo consta como responsabilidade potencial porque se o devedor do crédito deixar de o pagar, este passa a ser uma responsabilidade efetiva sua, ou seja, vai ter de o pagar.

Como interpretar a informação do meu Mapa de Responsabilidades de Crédito?

Este Mapa tem na realidade dois mapas:

• O Mapa de Responsabilidades de Crédito propriamente dito, identificado no rodapé com a expressão “informação detalhada”
• O Mapa de Responsabilidades de Crédito Agregadas, identificado no rodapé com a expressão “Quadro Síntese”

O Mapa de Responsabilidades de Crédito | Informação Detalhada

As suas responsabilidades vêm separadas por instituição de crédito e por produto financeiro em quadros distintos onde as informações relevantes constam dos seguintes campos:

• Tipo de Responsabilidade – indica se é titular do crédito (devedor), fiador ou avalista;
• Produto financeiro – que tipo de crédito é: crédito habitação, crédito pessoal, crédito automóvel, cartão de crédito, leasing, por exemplo;
• Tipo de Negociação: indica se é um crédito novo, de renegociação regular (ou seja, renegociado a seu pedido), de renegociação por incumprimento, ou se é uma renovação automática;
• Em litígio judicial: indica se existe, ou não, uma ação judicial em curso sobre o crédito;
• Início: data da concessão do crédito (ou limite do cartão de crédito);
• Fim: data fim do contrato de crédito;
• Número de devedores do contrato: quantas pessoas são titulares do crédito (por isso no caso de serem dois titulares do crédito, no seu mapa apenas consta metade do valor do mesmo);
• Montante total em dívida – refere o valor total do empréstimo que ainda falta reembolsar, ou seja, o valor que ainda não foi pago por si. Mas se tiver prestações em atraso o montante respetivo está incluído neste valor;
• Montante em incumprimento – valor dos pagamentos cuja data de pagamento já foi ultrapassada, e a data de entrada em incumprimento. Está englobado no valor anterior e encontra-se subdivido nos dois campos seguintes:
  • Vencido – indica o valor dos pagamentos em atraso que a instituição financeira espera que consiga regularizar;
  • Abatido ao ativo – valor em atraso que a instituição financeira tem poucas expectativas de conseguir recuperar;
• Montante potencial – valor não usado do limite de crédito do seu cartão de crédito, de linhas de crédito, ou dos montante de créditos em dívida do qual é fiador;
• Prestação e periodicidade – indica o valor da prestação do seu crédito e a periodicidade com que é paga (por exemplo mensal);
• Garantias – indica o tipo, número e valor das garantias associadas ao seu crédito.

O Mapa de Responsabilidades de Crédito agregadas | Quadro Síntese

Este mapa final resume as suas responsabilidades de crédito por tipo de responsabilidade, ou seja, como devedor e como avalista ou fiador (caso existam).

E para cada um dos tipos de responsabilidade, indica o número de contratos subscritos, o montante em dívida total, o montante em incumprimento, o montante potencial e o número de contratos com garantias associadas.

Neste quadro as informações relevantes constam dos seguintes campos:

• Tipo de responsabilidade – indica se é devedor, fiador ou avalista, agregando as responsabilidades financeiras por cada tipo de forma sequencial;
• Conjunto/individual – Para os créditos de que é devedor, o mapa agregado apresenta, caso existam, em primeiro lugar, as responsabilidades de crédito conjuntas, ou seja, os créditos que tem com outra(s) pessoa(s) ou empresa(s) e depois as responsabilidades de crédito individuais, ou seja, os financiamentos em que é o único devedor;
• Produto financeiro – identifica o produto financeiro de que é devedor sendo os valores apresentados agregados. Ou seja, se tiver dois créditos pessoais os valores apresentados são a soma dos dois;
• Montante em dívida total – o montante que ainda tem de reembolsar de cada tipo de produto financeiro, inclui capital vincendo e caso existam valores em atraso;
• Montante em dívida em incumprimento – montante total de pagamentos em atraso de cada produto financeiro;
• Montante Potencial – valor ainda não utilizado, mas que se pode transformar em dívida se utilizado;
• Número de produtos -número de produtos financeiros contratados por cada tipo de produto;
• Produtos com garantia – para cada tipo de produto financeiro indica quantos têm garantia;
• Instituições e produtos financeiros -indica quantas entidades financeira comunicaram que tem financiamentos contratados, em quantas foi reportado que tem incumprimentos e em quantos produtos está em incumprimento.

Perguntas Frequentes

Quem tem acesso ao seu Mapa de Responsabilidades de Crédito?

Para além de si, tem acesso ao seu Mapa de Responsabilidades de Crédito quem der autorização de acesso.

As entidades a quem der autorização de acesso têm acesso à totalidade da informação?

De facto, não. Se pedir o seu Mapa a informação vem detalhada por entidade financeira, mas as entidades financeiras a quem deu autorização de acesso só obtêm a informação agregada, ou seja, sem referir quais os bancos onde tem crédito, nem em qual está porventura em incumprimento. Têm, no entanto, informação do número de entidades financeiras onde tem responsabilidades financeiras e em quantos está porventura em incumprimento.

Não me lembro de ter dado autorização de acesso ao meu banco. Quando a posso ter dado?

Ao abrir uma conta bancária a entidade financeira vai-lhe pedir autorização para aceder à CRC. Pode não a dar, mas nesse caso ser-lhe-á pedida se solicitar um financiamento.

Isto porque é com base na informação do seu Mapa de Responsabilidades de Crédito, que as entidades financeiras, para além de analisar o seu comportamento quanto ao pagamento dos seus créditos, calculam a sua taxa de esforço, ou seja concluem se tem ou não capacidade financeira para pagar o crédito que lhes está a pedir. Assim, se não autorizar o acesso a essa informação o seu pedido de crédito é de imediato recusado.

O banco onde tenho um crédito recebe a informação dos créditos que tenho noutros bancos?

Sim. As entidades financeiras comunicam a informação relativa aos clientes aos quais concederam crédito recebendo por isso a informação das responsabilidades que os mesmos têm nas restantes instituições financeiras.

Se entrar em incumprimento num banco os outros sabem?

Sim. Mensalmente as entidades financeiras comunicam ao Banco de Portugal os créditos efetivos e potenciais de todos os seus clientes, no caso concreto, os seus. E claro, se entrar em incumprimento, ou seja, deixar de os pagar, também enviam essa informação, e passa a constar na denominada “Lista Negra do Banco de Portugal”.

Mas note que a informação fica registada na Central de Responsabilidades de Crédito (CRC) durante 5 anos. Assim, se esteve em incumprimento nesse período, o crédito que pedir a um banco pode ser recusado ou ter uma taxa de juro mais alta.

Quando liquido um crédito, este sai do Mapa?

Sim, as responsabilidades de crédito deixam de constar no mapa quando a instituição que as reportou deixar de as comunicar ao Banco de Portugal. Por isso, se por exemplo liquidar um crédito em janeiro, este já não constará da centralização referente a esse mês, que é divulgada em fevereiro.

Atrasei-me num pagamento de uma prestação de crédito, mas já a paguei, vai ficar registado?

Ao não pagar a prestação entrou em incumprimento e a entidade financeira vai comunicar ao Banco de Portugal no mês em que se verificou.

Ao liquidar o valor em atraso, o incumprimento deixa de constar no mês respetivo, mas continuarão a constar nos registos relativos aos meses em que ocorreram. Mas como a CRC guarda os dados 5 anos, durante esse período ficará no seu historial creditício.

Renegociei um crédito: vai pesar negativamente num novo pedido de crédito?

Depende se a sua renegociação foi apenas de condições financeiras (taxa de juro ou prazo) ou se foi por incumprimento.

No primeiro caso, denominado de “renegociação regular” tratou-se de uma renegociação que não decorre de incumprimento e por isso não tem qualquer impacto negativo num novo pedido de crédito. Mas no segundo, denominado “renegociação por incumprimento” como resulta de, como o nome indica, ter estado em incumprimento, pode ter impacto negativo num novo pedido.

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1. Analise as condições atuais do seu crédito habitação

Antes de mais é importante recordar todas as condições do seu crédito habitação, nomeadamente a taxa de juro aplicável e respetivo indexante e spread, o prazo e produtos financeiros que possa ter contratado para baixar o spread. Todas estas informações são relevantes para reduzir a prestação do seu crédito habitação e constam da Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) que o banco lhe entregou aquando a contratação do seu crédito habitação. Se não sabe onde a tem, peça-a no banco ou veja se está disponível no seu homebanking.

2. Amortize parcialmente o crédito 

Reduzir o valor em dívida do seu crédito habitação é seguramente uma boa maneira de reduzir a sua prestação mensal, e, note que, se o seu crédito for à taxa variável, até ao final de 2025, está isento do pagamento de comissão de amortização parcial e total, o que é seguramente uma poupança adicional.

Mas para poder amortizar o seu crédito tem de ter algum dinheiro disponível para o efeito, o que pode representar uma dificuldade. Mas não desanime, se tem poupanças faça contas. Não mexa no valor que tem destinado ao seu fundo de emergência (o equivalente ao valor entre 4 e 6 meses de despesas mensais), mas veja a que taxa de juro tem aplicado o valor que o excede, e compare com a taxa de juro que paga pelo seu crédito habitação. Esta última é seguramente maior, o que significa que está a perder dinheiro. Assim compensa utilizar a sua poupança para reduzir a sua prestação mensal.

3. Fale com o banco para rever as condições do seu crédito

Se não pode amortizar o valor em dívida existem duas formas de reduzir a prestação do seu crédito habitação junto do seu banco: aumentar o prazo do empréstimo ou renegociar o spread. Veja se o banco está disponível para o fazer, mas lembre-se que tem uma vantagem negocial que pode usar: o ser cliente do banco e este não o querer perder para a concorrência.

Aumentar o prazo 

Para reduzir a sua prestação mensal negoceie um aumento de prazo. Note, no entanto, que de acordo com as regras do Banco de Portugal o prazo do crédito não pode ultrapassar os seus 70 anos de idade (podendo até ser menos).

Renegociar o spread 

Se o seu crédito é à taxa variável pondere renegociar o spread associado adquirindo outros produtos financeiros do banco. Mas faça contas e veja se a redução do spread compensa o que vai gastar com outros produtos.

4. Peça propostas a outras instituições financeiras

Outra alternativa que tem ao seu dispor é pedir propostas a outros bancos. Não se admire se lhe apresentarem uma proposta melhor do que a quem atualmente. Como o crédito habitação é considerado o produto financeiro mais importante para os bancos, estes têm todo o interesse em ganhar um novo cliente. E por isso fazem muitas vezes campanhas de transferência de crédito habitação.

Compare as condições propostas com as que tem no seu banco atual. E se o seu crédito for de taxa fixa veja se suportam a comissão de amortização antecipada.

Mas se não quer mudar de banco, use essas propostas para negociar novas condições para o seu crédito.

Fale com a Lead Kash

Se quer reduzir a prestação mensal do seu crédito habitação fale connosco. A Lead Kash trata de todo o processo por si e no final, apresentamos-lhe a solução ideal para alcançar esse objetivo. E o melhor de tudo: este serviço não tem qualquer custo para si. Fale connosco e deixe-nos simplificar a sua vida.

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Taxa de esforço e teste de esforço são conceitos distintos

De facto, são. E as instituições financeiras usam ambas para decidir se aprovam ou não o crédito de que lhe pediu. Isto porque ambos estão relacionados com capacidade de cumprir, ou não, os seus compromissos financeiros.

Taxa de esforço: o que é e para que a usam os bancos?

A taxa de esforço corresponde à parte do seu rendimento líquido destinada às suas prestações financeiras, expressa em percentagem. Ou seja, é o rácio entre o valor total dos seus encargos financeiros mensais totais e o seu salário líquido.

Se quiser calcular a sua, some o que gasta mensalmente nas prestações dos seus créditos atuais (incluindo o cartão de crédito), junte a prestação mensal prevista para o crédito habitação (se não souber ainda qual será, pode fazer uma simulação aqui) e divida pelo seu rendimento líquido mensal. O seu valor máximo ideal é de 35%, mas existem instituições financeiras que fixam outros limites.

Os bancos usam a taxa de esforço para determinar se tem, ou não, capacidade financeira para fazer face ao pagamento do empréstimo que lhes pediu. Isto porque assumem que, em caso de dificuldades financeiras, pode deixar de pagar os seus créditos para cobrir outras despesas mensais consideradas como essenciais como alimentação.

Teste de esforço: o que é e para que a usam os bancos?

Já o teste de esforço consiste em aplicar um agravamento percentual à taxa de juro vigente na data de contratação do crédito e recalcular a sua taxa de esforço. Isto com o objetivo de garantir que se as taxas de juro subirem, continua a ter capacidade para pagar o seu crédito.

Se por exemplo a sua taxa de esforço na data da contratação do crédito habitação for de 35% e com o teste de esforço passar a ser de 50%, o seu pedido de financiamento vai muito provavelmente ser recusado.

Com que dados calculam os bancos?

Os bancos calculam a sua taxa de esforço com base nos rendimentos mensais que declarou e nos seus atuais encargos financeiros. Para os obterem consultam a Central de Risco do Banco de Portugal, mais concretamente o seu Mapa de Responsabilidades de Crédito, ao qual tem de dar autorização de consulta ao solicitar um crédito. Claro que pode recusar a sua consulta, mas neste caso o banco nem vai analisar o seu pedido de crédito.

Depois, por imposição do Banco de Portugal têm ainda de aplicar o teste de esforço. Só depois decidem a sua concessão (ou recusa).

A taxa do teste de stress é fixada pelo Banco de Portugal

Com a entrada em vigor da Instrução n.º 23/2023 do Banco de Portugal, a taxa de teste de esforço para os créditos de taxa variável ou mista passou a ser de:

• 0,5% em contratos de prazo igual ou inferior a 5 anos (era 1%)
• 1% em contratos de prazos superiores a 5 anos e inferior ou igual a 10 anos (era 2%)
• 1,5% em contratos de prazos superiores a 10 anos (era 3%)

Esta redução da taxa de agravamento da taxa de juro atual do rédito que está a pedir ao banco facilita a sua aprovação, já que vai baixar a sua taxa de esforço corrigida, mas implica que tenha de ter um maior controlo sobre as suas finanças.

Fale com a Lead Kash

Agora que conhece as diferenças entre a taxa de esforço e o teste de esforço, é importante avaliar e aplicar à sua situação financeira. Se precisar de ajuda para entender a melhor forma de o fazer, a Lead Kash está à disposição para guiá-lo nesse processo. Fale connosco para que possamos ajudar a encontrar a solução financeira mais adequada às suas necessidades, com total transparência e sem custos adicionais. Deixe-nos simplificar a sua vida financeira, para que possa alcançar os seus objetivos com confiança.

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As vantagens em reforçar o seu crédito habitação para liquidar outros créditos  

A taxa de juro mais baixa

Claramente esta é uma vantagem. A taxa de juro aplicada aos seus créditos financeiros é mais alta que a taxa de juro do seu crédito habitação.

Se estava a pensar contrair um crédito pessoal para liquidar todos os outros não o faça. Veja a taxa de crédito máxima fixada pelo Banco de Portugal para os novos créditos a consumidores, e compare-a com a taxa de juro do seu crédito habitação. É seguramente muito mais alta.

A prestação mensal será inferior à soma de todas as suas prestações atuais

Se reforçar o seu crédito habitação, a prestação mensal vai subir (porque o valor em dívida será agora maior), mas é certamente inferior à soma da sua prestação atual com as dos seus créditos pessoais.

A sua taxa de esforço baixa

Ao diminuir o peso dos encargos financeiros no seu rendimento mensal, está a ganhar folga financeira e por isso a reduzir a sua taxa de esforço. É o primeiro passo para atingir a felicidade financeira.

Para reforçar o seu crédito habitação o valor da dívida tem de ser menor que o seu LTV

Mas para poder aumentar o valor do seu crédito habitação tem de ser possível fazê-lo. Para tal há três valores que tem de considerar: o valor da sua dívida atual, o valor das suas dívidas financeiras e o valor de avaliação da sua casa.

Veja qual o valor da sua dívida atual

No seu plano financeiro, incluído na Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) , que o banco lhe entregou aquando da contratação do seu crédito habitação, consta o valor de capital em dívida na data de pagamento de cada prestação. Consulte-a e saiba quanto ainda deve. Ou em alternativa, veja se o valor do capital que ainda deve está no seu extrato mensal bancário ou pergunte no seu banco.

Calcule o valor das suas dívidas financeiras atuais

Some o valor em dívida de todos os seus créditos financeiros, incluindo a dívida do cartão de crédito, se não tem pagamento do saldo na sua totalidade. Caso não consiga saber o valor exato de cada crédito, pergunte nas entidades que o concederam. Veja também se tem penalização em caso de os liquidar na sua totalidade antes do final do prazo. Ou seja, se tem de pagar comissão de liquidação antecipada. Caso tenha, some esse valor ao total das suas dívidas.

Saiba qual o valor de avaliação do seu imóvel

Este é um valor importante, já que o seu crédito habitação não deve exceder o rácio entre o valor do empréstimo e o valor de avaliação (LTV) fixada pelo Banco de Portugal.

Se já tem o seu crédito habitação há muito tempo, não só o valor da sua dívida já baixou como a avaliação do seu imóvel está seguramente desatualizada, em função do aumento do valor das casas que se tem registado nos últimos anos. Considere assim, pedir nova avaliação ao banco, mas não se esqueça que tem de a pagar.

Faça as contas

Com estes valores, o passo seguinte é fazer contas.

Calcule a diferença entre o valor máximo de crédito habitação que podia ter associado ao seu imóvel, tendo em conta o LTV que a instituição financeira define, e o valor atual da dívida.

Se a diferença for igual ou superior à totalidade dos créditos pessoais, então considere falar com o seu banco para usar essa folga para liquidar os seus créditos financeiros. O seu orçamento familiar fica seguramente mais folgado.

Fale com a Lead Kash

Se gostaria de saber se pode liquidar as suas dívidas financeiras reforçando o seu crédito habitação fale connosco. A Lead Kash trata de todo o processo por si e no final, apresentamos-lhe a solução ideal para alcançar esse objetivo. E o melhor de tudo: este serviço não tem qualquer custo para si. Fale connosco e deixe-nos simplificar a sua vida.

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Porque existem seguros obrigatórios ao contratar um crédito habitação?

O banco que lhe emprestar o valor que necessita para comprar a sua casa, vai assegurar-se de duas coisas: que recebe de volta o valor do empréstimo que lhe concedeu em caso de lhe acontecer alguma fatalidade e que, o imóvel não perde valor enquanto durar a sua dívida, para que, se entrar em incumprimento e tiver de executar a hipoteca, possa vender o imóvel e recuperar o dinheiro que lhe emprestou.

É por isso exige que contrate dois seguros, com finalidades diferentes: o seguro de vida e o seguro multirriscos.

O seguro de vida

O seguro de vida associado ao crédito tem como beneficiário o banco, e o capital seguro é o valor do empréstimo. Desta forma, em caso de lhe acontecer alguma fatalidade, o banco aciona o seguro, e a seguradora reembolsa o banco o valor do crédito ainda em dívida.

E como o banco recebe a totalidade do valor em dívida, os seus herdeiros ficam com o imóvel livre de encargos. Ou seja, não lhes deixa dívidas como herança.

O seguro multirriscos

É certo que o seguro multirriscos para quem não recorre a crédito habitação não é obrigatório. Aliás em termos de imóveis, apenas é obrigatório o seguro de incêndio para frações em regime de propriedade horizontal.

Mas um incêndio é apenas um dos vários acidentes que podem acontecer num imóvel, sendo que o mais usual são as inundações. E no caso de ocorrerem, os danos no imóvel podem ser avultados e comprometer o valor da casa caso não sejam reparados.

Desta forma podemos dizer que o seguro multirriscos garante que o imóvel não perde valor se ocorrer algum acidente, como um incêndio ou inundação, por exemplo.  E como o seguro cobre os custos de reparação do imóvel, a sua casa não se desvaloriza. Assim, se o banco tiver de executar e hipoteca, por ter deixado de pagar o empréstimo, pode vender o imóvel e recuperar o valor que emprestou.

Note que, no caso do seguro multirriscos, o capital seguro não está associado ao valor do empréstimo, mas ao custo de mercado de reconstrução do imóvel já que que será com base este valor que a seguradora calcula a indemnização.

Não tem de contratar o seguro multirriscos no banco que lhe concede o crédito

De facto, não. É certo que a instituição financeira que lhe concede o crédito tem interesse que o contrate através dela. Isto porque as instituições financeiras têm seguradoras associadas e também ganha comissões por essa via. Assim, para o aliciar, muitas vezes fazem uma redução do spread do crédito se o contratar em conjunto com o crédito habitação. E o valor que lhe vão cobrar está expresso na FINE que lhe entregam.

Mas na realidade pode contratar os seguros com a seguradora que quiser, ou seja, com a que lhe oferecer melhores condições. Apenas tem de se assegurar que os seguros estão ativos nas condições exigidas pela instituição financeira – Por isso peça também uma proposta do seguro nas condições impostas a outras seguradoras.

Depois faça contas. Compare as proposta na ótica do custo total, ou seja, com o valor da prestação e do prémio dos seguros. E claro, opte pela mais barata.

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Mas vamos por partes.

O que é o LTV?

O LTV, é o rácio, expresso em percentagem, do valor que o banco lhe irá emprestar para comprar a sua casa e o valor da mesma. E obtém-se pela fórmula:

LTV (%) = montante do empréstimo / valor do imóvel x 100

Ou seja, o LTV depende de dois valores:

• do montante que precisa de pedir ao banco, e que depende o valor em dinheiro que tiver para dar de entrada na compra da casa
• do valor da casa

Qual é o valor do imóvel que entra na fórmula?

Apesar de na Caderneta Predial constar o valor que as Finanças atribuem ao imóvel (que serve para calcular o valor do IMI -Imposto Municipal sobre Imóveis), não é este o valor relevante para o LTV.

De facto, para o cálculo do LTV apenas importam o valor de compra (que irá constar na escritura) e o valor da avaliação realizada pelo banco, e entre estes considera-se o menor dos dois. Isto porque, como o banco vai fazer uma hipoteca sobre o imóvel como garantia do pagamento do empréstimo, quer assegurar-se que, caso entre em incumprimento, consegue recuperar o valor que lhe emprestou.

Por isso na realidade o fórmula do LTV seria:

LTV (%) = montante do empréstimo / valor de garantia associada ao imóvel x 100

O valor máximo do LTV encontra-se atualmente fixado pelo Banco de Portugal

Para evitar situações como as que aconteceram em 2008 e proteger as famílias o Banco de Portugal definiu limites máximos para o LTV e prazo dos empréstimos.

De facto, o prazo máximo depende da idade de quem contrai o crédito e o LTV tem limite máximo:

• 90% para crédito habitação destinado à aquisição ou construção de habitação própria e permanente
• 85% para crédito habitação e créditos com garantia hipotecária ou equivalente destinada a outras finalidades

O LTV pode ser de 100% em imóveis da carteira do banco

O Banco de Portugal abre uma exceção para o valor máximo do LTV para os imóveis que o banco tem na sua carteira para venda, cujo LTV pode ser de 100%.

Note que os imóveis da carteira do banco, são imóveis cuja hipoteca foi executada pelo banco por incumprimento do respetivo crédito habitação. E para recuperar o valor da dívida os imóveis são colocados à venda dando os bancos benefícios na sua aquisição.

O LTV pode ser de 100% na compra do primeiro imóvel por jovens até aos 35 anos

Este é outro caso em que o LTV pode ser de 100%. Se tem menos de 35 anos o seu crédito pode ser de 100% do valor da casa se cumprir alguns requisitos.  De facto na compra de primeira habitação, através do programa “Tens Futuro em Portugal” pode beneficiar de uma garantia pública até 15% do valor do crédito habitação e conseguir um financiamento de 100% do valor da casa.

O LTV determina a entrada inicial e spread que o banco lhe cobra

Se o LTV do seu empréstimo for de 90% então, para si que vai comprar casa, significa que 10% do valor da casa tem de ser pago com capitais próprios. Ou seja, é um valor que tem de ter disponível.

Por outro lado, quanto maior o valor que o banco lhe vai emprestar em relação ao valor do imóvel, maior será o risco que o banco está a assumir ao emprestar-lhe o dinheiro. E por isso maior o spread que lhe vai cobrar, então o inverso também é verdade. Ou seja, com um LTV menor pode conseguir negociar um spread mais baixo para o seu crédito habitação.

Fale com a Lead Kash

Se precisa de crédito habitação fale connosco. A Lead Kash trata de todo o processo por si, compara propostas de diferentes instituições e no final, apresenta-lhe a solução ideal para alcançar esse objetivo. E o melhor de tudo: este serviço não tem qualquer custo para si. Faça uma simulação, fale connosco e deixe-nos simplificar a sua vida.

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Se não sabe que documentos tem de ter, nós damos uma ajuda.

Os documentos do imóvel que precisa de ter 

Os documentos do imóvel terão, na sua generalidade, de lhe ser entregues pelo vendedor do imóvel, ou pela imobiliária que está a promover a venda. E são nomeadamente:

Certidão do Registo Predial

Este documento atesta que o imóvel é de quem a está a vender. Tem todo o historial do imóvel incluindo os registos existentes. Como tem validade de 6 meses, assegure-se que está válida. Mas caso não esteja, peça ao vendedor que obtenha uma nova na Conservatória do Registo Predial, ou na plataforma Predial Online.

Caderneta Predial

Este é mais um dos documentos que tem de apresentar se vai pedir crédito habitação. Contém a descrição e localização do imóvel, o seu valor patrimonial e a identificação do proprietário (que tem de coincidir com o que está na Certidão de Registo Predial). Serve de base para o cálculo do Imposto Municipal sobre Imóveis. O vendedor pode obtê-la gratuitamente no Portal das Finanças.

Certificado Energético

Este documento passou a ser obrigatório em 2013. É emitido por técnicos autorizados de Agência para a Energia (ADENE) e avalia a eficiência energética do imóvel, numa escala de A+ (muito eficiente) a F (pouco eficiente). Contém informações que deverá ler atentamente já que identifica não só as causas de uma pior classificação energética, mas também indica soluções alternativas para a sua resolução e respetivos custos. Mas tem também o impacto final na classificação se as melhorias sugeridas forem efetuadas.

Declaração de encargos do condomínio

A declaração de encargos do condomínio é obrigatória a partir de abril de 2022 se vai comprar uma casa em segunda mão. Contém o detalhe dos encargos relativos ao condomínio bem como eventuais dívidas do proprietário do imóvel. Pode ser dispensada por si, caso o entenda, ficando a dispensa registada na escritura. Mas se o fizer eventuais dívidas do vendedor passam a ser suas.

Licença de Utilização

Este documento passou a ser dispensado de apresentação pelo artigo 1º y) do Decreto-Lei n.º 10/2024 de 8 de janeiro . No entanto caso o vendedor não a entregue, o nosso conselho é que, se o imóvel tiver sido construído depois de 1951, a peça junto da Câmara Municipal da área onde se situa o imóvel. Identifica o tipo de utilização permitida para determinado edifício ou fração (habitação ou não habitação), o que lhe permite evitar problemas futuros. Note que as instituições financeiras a pede já que é necessária para poder fazer a avaliação do imóvel.

Ficha Técnica da Habitação

Só é obrigatória para imóveis construídos depois de 2004  mas foi também sido dispensada a sua apresentação pelo artigo 1º y) do Decreto-Lei n.º 10/2024 de 8 de janeiro. Contém informações relativas as projeto arquitetónico do imóvel bem com as suas características técnicas. Inclui também alterações realizadas na construção do imóvel. Pode obter na Câmara Municipal da área do imóvel, sendo também pedida pelas instituições financeiras, já que é imprescindível para a realização de uma correta avaliação do imóvel.

Os documentos necessários para a avaliação do imóvel

Para poder fazer a avaliação do imóvel a instituição financeira irá necessitar da Certidão do Registo Predial Caderneta atualizada, plantas do imóvel, Ficha Técnica (se existir) assim como da licença de utilização.

Os seus documentos que são necessários

Para além dos documentos de identificação de quem pede o crédito habitação, as entidades financeiras também pedem, na sua generalidade:

• Três últimos recibos de vencimento
• Declaração do IRS do ano anterior
• Comprovativo do vínculo laboral (caso exista)

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Mas se está a pensar recorrer a um crédito habitação para comprar a sua casa fale connosco. A Lead Kash trata de todo o processo por si, até comparar propostas de diferentes instituições. Mas o melhor de tudo é que este serviço não tem qualquer custo para si. Faça uma simulação, fale connosco e deixe-nos simplificar a sua vida.

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Mas de que documento estamos a falar? O que contém e porque é importante a sua não dispensa? Nós explicamos.

A declaração de encargos ao condomínio existe desde 2022

Com a entrada em vigor da lei 8/2022, a declaração de encargos do condomínio passou a ser um documento obrigatório na realização de transações de venda ou doação de frações autónomas.

A sua emissão passou a ser responsabilidade do administrador do condomínio e contém, para além do detalhe dos encargos inerentes ao condomínio, a existência ou não de dívidas ao condomínio pelo atual proprietário. E em caso de existirem, o seu detalhe.

E é obrigatória para vender ou doar uma fração autónoma?

Tendo como objetivo que o comprador da fração conheça em detalhe quais os custos a que vai incorrer em termos de condomínio, esta declaração detalha:

• o valor dos encargos mensais com o condomínio, sejam eles quotas regulares ou para o fundo de reserva
• o valor de quotas extraordinárias para obras ou outros custos aprovados em reunião de condomínio
• a data de pagamento de todos os encargos
• a existência (ou não) de dívidas ao condomínio pelo atual proprietário, bem como a natureza da dívida, valor, e data do pagamento em falta.

Tem de ser pedida pelo vendedor do apartamento

O vendedor do imóvel tem de solicitar a sua emissão ao administrador do condomínio (que tem 10 dias para a emitir).

Depois tem de a entregar ao comprador ou à agência imobiliária que está a promover a venda, para ser apresentada na escritura de compra e venda (ou de doação) à semelhança dos demais documentos obrigatórios.

As dívidas antes da venda não são da responsabilidade do comprador

Nos termos do artigo 1424º-A do Código Civil (alterado pela lei 8/2022) , a responsabilidade pelo pagamento de dívidas existentes é aferida pela data em que as mesmas deviam ser pagas.

Ou seja, o pagamento de quotas ao condomínio bem como outras despesas, como por exemplo o pagamento de obras em partes comuns, devem estar detalhadas na declaração escrita emitida pelo administrador do condomínio. Se as datas de pagamento forem anteriores à data da transação, a dívida é do vendedor do imóvel. Valores que sejam devidos em datas posteriores são da responsabilidade do comprador.

Isto tem particular importância no que toca a valores aprovados em reunião de condóminos cujas datas de pagamento sejam posteriores à data da transação. Isto porque sendo da responsabilidade do comprador, este tem o direito de as conhecer antes da concretização do negócio.

Mas se prescindir da declaração de encargos ao condomínio as dívidas anteriores passam a ser do comprador

Este é um dos pontos importantes para quem está a comprar uma casa.

Para que a transação de venda (ou doação) se conclua, quer por escritura pública quer por documento ou particular autenticado, é necessária a apresentação da declaração de encargos de condomínio. No entanto, se na altura da sua assinatura o comprador declarar expressamente que prescinde dela, não é necessária a sua apresentação.

Só que ao prescindir da sua apresentação, o comprador não está somente a facilitar a concretização da transação, está simultaneamente a aceitar que eventuais dívidas que existam ao condomínio, e que seriam da responsabilidade do vendedor, passam a ser suas. Ou seja, terá de as pagar. Por isso tenha especial atenção se decidir prescindir desta declaração.

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Como têm os bancos imóveis em carteira?

Os imóveis que os bancos têm em carteira, resultam da entrada em incumprimento de créditos habitação que concederam.

De facto, ao conceder um crédito habitação, o banco faz uma hipoteca sobre o imóvel como garantia de pagamento do valor que emprestou. Se o cliente entrar em incumprimento, e não chegarem a acordo na renegociação da dívida, o banco executa a respetiva hipoteca, ficando assim, dono da casa pelo montante da dívida existente, que se considera liquidada.

Os bancos colocam os imóveis à venda

Como o negócio do banco é dinheiro e não imóveis, o banco vai querer vender o imóvel para recuperar o dinheiro da dívida o mais rapidamente possível. E para que a venda ocorra num curto espaço de tempo, concedem alguns aliciantes aos compradores. E um deles é o financiamento da totalidade do valor do imóvel.

Concedem financiamento a 100% do valor do empréstimo

Na concessão do crédito habitação, no caso do imóvel se destinar a habitação própria e permanente, o Banco de Portugal limita a sua concessão a 90% do valor do imóvel. No entanto este limite não se aplica a imóveis que façam parte da carteira dos bancos.

De facto, se o imóvel é do banco, o Banco de Portugal, como forma de os ajudar na sua venda, não obriga a que haja um esforço financeiro por parte do comprador.  Ou seja, se quiser comprar um destes imóveis, não tem de dar uma entrada inicial, e por isso o financiamento pode ir até aos 100% do seu valor.

Mas existem outras vantagens

De facto, como incentivo à venda os bancos concedem ainda outros aliciantes:

Não vai pagar pela avaliação do imóvel

Como a casa é do banco a avaliação já está feita, e por isso não tem de pagar, o que não acontece nos restantes imóveis. É menos um custo para si.

A casa pode estar com um preço abaixo do mercado

Como o banco ficou com a casa pelo valor da dívida e tem todo o interesse em a vender depressa para recuperar o dinheiro que emprestou, então provavelmente vai vender a casa abaixo do valor de mercado. E para si pode ser a oportunidade de fazer um bom negócio.

Têm spreads mais baixos

Esse é outro incentivo que o banco pode conceder por querer vender a casa o mais rápido possível. Ao baixar o seu spread vai pagar menos pelo empréstimo.

A oferta de casas das carteiras dos bancos é pública

De facto, pode consultar as casas dos bancos:

• Nos sites dos bancos
• Nos sites das imobiliárias
• Nas plataformas de imóveis imobiliários
• Nos balcões das instituições financeiras

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