Se precisar de um crédito habitação para comprar a sua casa, e o pedir ao seu banco, este apresenta-lhe uma proposta de financiamento cujas condições estão detalhadas no documento que lhe entregar: a FINE.
Como a FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) contém toda a informação relevante relativa ao crédito habitação que quer contratar, é importante que a saiba interpretar, para poder decidir.
A FINE contém informação normalizada
Se até 2018 pedisse, por exemplo, a três instituições financeiras uma proposta de crédito habitação, recebia certamente três propostas com formatos conteúdos provavelmente diferentes, o que dificultava a sua decisão.
Mas esta situação alterou-se em 2018, com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 74-A/2017, quando foi imposto um documento de formato único a todas instituições financeiras da União Europeia – a FINE. Esta, por ser normalizada permite, por isso, comparar diferentes propostas de crédito habitação.
Mas que informação tem a FINE?
A informação mais relevante centra-se certamente nas características do crédito e o seu custo, mas a FINE também contém a identificação da entidade financeira proponente e alguns aspetos jurídicos relevantes como o direito à revogação, por exemplo, e o prazo de validade da proposta que lhe apresentaram.
A FINE é composta por 2 partes – a parte A e a Parte B, sendo ambas importantes para análise da proposta do banco.
PARTE A
Tem 15 quadros sendo os mas relevantes, os seguintes:
Quadro 1 – Mutante
Contem os elementos de identificação da entidade financeira proponente – nome, morada, contactos e respetivo sítio de internet.
Quadro 3 – Principais características do empréstimo
Inclui:
- montante a conceder
- prazo do crédito
- tipo de empréstimo e sua finalidade (aquisição de habitação permanente, segunda habitação, por exemplo)
- forma de reembolso incluindo o número de prestações devidas bem como as garantias exigidas (hipoteca do imóvel e avalistas/fiadores)
- tipo de taxa de juro (fixa, variável ou mista), e no caso de ser variável a forma de cálculo e período em que é revista
- Montante Total Imputado ao Consumidor (MTIC), ou seja, quanto vai pagar de facto ao banco pelo dinheiro que pediu
- valor presumido do imóvel que serviu de base para determinação do montante a financiar.
Quadro 4 – Taxa de Juro e outros custos
Neste quadro fica a saber qual a taxa de juro anual (TAN) aplicável ao seu empréstimo na data da apresentação da proposta. Note que se o empréstimo for a taxa variável, a taxa de juro altera-se, na data da revisão da mesma, dependendo, portanto, do valor do indexante nessa data.
Mais importante que a TAN é a Taxa Anual Efetiva Global (TAEG), também incluída neste quadro. Isto porque inclui todos as custos associados ao crédito, que se encontram detalhados neste quadro, nomeadamente comissões bancárias, impostos, outras despesas (como certidões e emolumentos) e seguros exigidos.
Quadro 5 – Periodicidade da prestação
Indica a periodicidade das prestações (mensal, trimestral, semestral ou anual) bem qual o seu número. Este depende do prazo do empréstimo e da periodicidade.
Quadro 6 – Montante da prestação
Refere o valor da primeira prestação. Esta será a mesma até ao final do prazo se o empréstimo for a taxa fixa, mas altera-se na data da revisão da taxa de juro, se este for a taxa de juro variável.
Quadro 7 – Reembolso indicativo
Remete para o plano de reembolso constante que na parte B, que é de vital importância.
Quadro 8 – Obrigações adicionais
Refere as obrigações adicionais necessárias para que o contrato se concretize. Por exemplo ter conta à ordem na instituição financeiro para que esta possa debitar as prestações devidas, e os seguros exigidos (vida e multirriscos)
Quadro 9 – Reembolso antecipado
Aqui fica a saber quando pode reembolsar antecipadamente (normalmente na data de pagamento das prestações) e as comissões que lhe eventualmente lhe podem cobrar.
Quadro 11 – Incumprimento e consequências
Este quadro refere os custos em que incorre se entrar em incumprimento, bem como as consequências a que fica sujeito, como seja comunicação do incumprimento à Central de Responsabilidades do Banco de Portugal, execução da hipoteca sobre o imóvel ou ação judicial.
Parte B – Informações adicionais
A parte B contém informações adicionais à FINE, exigidas pelo Banco de Portugal, nomeadamente se existem vendas associadas facultativas, isto é se obriga à contratação de outros produtos financeiros (como por exemplo a contratação de cartões de débito ou crédito) e indicação dos documentos necessários à formalização do contrato de crédito
Mas a parte importante desta parte são os dois Quadros de Reembolso A e B.
Quadro A
Neste quadro consta o plano de pagamentos do seu crédito, no pressuposto de qua a taxa de juro se mantém inalterada durante todo o prazo do contrato. Inclui ;
- o valor da prestação mensal com identificação do que em cada prestação corresponde a amortização de capital e pagamento de juros
- valor em dívida após o pagamento da prestação
Acrescem ainda dois valores não incluídos na prestação:
- impostos
- outros custos – valor que diz respeito aos valores mensais que vai pagar pelos seguros que contratar com o banco.
Quadro B
Este quadro tornou-se muito relevante aquando da subida das taxas de juro, já que é uma simulação do vai pagar no caso de as taxas de juro aumentarem para o valor mais alto nos últimos 20 anos.
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