O LTV, abreviatura de Loan-to-Value, é o rácio, em percentagem, entre o valor que quer pedir emprestado ao banco e o valor da casa que quer comprar. E como existem valores máximos definidos pelo Banco de Portugal, e o seu valor tem impacto no spread que o banco lhe vai cobrar, é relevante para o seu crédito habitação.
Mas vamos por partes.
O que é o LTV?
O LTV, é o rácio, expresso em percentagem, do valor que o banco lhe irá emprestar para comprar a sua casa e o valor da mesma. E obtém-se pela fórmula:
LTV (%) = montante do empréstimo / valor do imóvel x 100
Ou seja, o LTV depende de dois valores:
- do montante que precisa de pedir ao banco, e que depende o valor em dinheiro que tiver para dar de entrada na compra da casa
- do valor da casa
Qual é o valor do imóvel que entra na fórmula?
Apesar de na Caderneta Predial constar o valor que as Finanças atribuem ao imóvel (que serve para calcular o valor do IMI -Imposto Municipal sobre Imóveis), não é este o valor relevante para o LTV.
De facto, para o cálculo do LTV apenas importam o valor de compra (que irá constar na escritura) e o valor da avaliação realizada pelo banco, e entre estes considera-se o menor dos dois. Isto porque, como o banco vai fazer uma hipoteca sobre o imóvel como garantia do pagamento do empréstimo, quer assegurar-se que, caso entre em incumprimento, consegue recuperar o valor que lhe emprestou.
Por isso na realidade o fórmula do LTV seria:
LTV (%) = montante do empréstimo / valor de garantia associada ao imóvel x 100
O valor máximo do LTV encontra-se atualmente fixado pelo Banco de Portugal
Para evitar situações como as que aconteceram em 2008 e proteger as famílias o Banco de Portugal definiu limites máximos para o LTV e prazo dos empréstimos.
De facto, o prazo máximo depende da idade de quem contrai o crédito e o LTV tem limite máximo:
- 90% para crédito habitação destinado à aquisição ou construção de habitação própria e permanente
- 85% para crédito habitação e créditos com garantia hipotecária ou equivalente destinada a outras finalidades
O LTV pode ser de 100% em imóveis da carteira do banco
O Banco de Portugal abre uma exceção para o valor máximo do LTV para os imóveis que o banco tem na sua carteira para venda, cujo LTV pode ser de 100%.
Note que os imóveis da carteira do banco, são imóveis cuja hipoteca foi executada pelo banco por incumprimento do respetivo crédito habitação. E para recuperar o valor da dívida os imóveis são colocados à venda dando os bancos benefícios na sua aquisição.
O LTV pode ser de 100% na compra do primeiro imóvel por jovens até aos 35 anos
Este é outro caso em que o LTV pode ser de 100%. Se tem menos de 35 anos o seu crédito pode ser de 100% do valor da casa se cumprir alguns requisitos. De facto na compra de primeira habitação, através do programa “Tens Futuro em Portugal” pode beneficiar de uma garantia pública até 15% do valor do crédito habitação e conseguir um financiamento de 100% do valor da casa.
O LTV determina a entrada inicial e spread que o banco lhe cobra
Se o LTV do seu empréstimo for de 90% então, para si que vai comprar casa, significa que 10% do valor da casa tem de ser pago com capitais próprios. Ou seja, é um valor que tem de ter disponível.
Por outro lado, quanto maior o valor que o banco lhe vai emprestar em relação ao valor do imóvel, maior será o risco que o banco está a assumir ao emprestar-lhe o dinheiro. E por isso maior o spread que lhe vai cobrar, então o inverso também é verdade. Ou seja, com um LTV menor pode conseguir negociar um spread mais baixo para o seu crédito habitação.
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