O Programa Mais Habitação trouxe mudanças na isenção do pagamento de mais valias na venda de imóveis, mas com o Decreto Lei 175/2024, a partir de 11 de setembro a isenção para imóveis de habitação própria e permanente, passou a ter regras ainda menos apertadas.
A isenção de pagamento de mais valias abrange vários tipos de imóveis
De facto, com a Lei 56/2023 de 7 de outubro entraram em vigor novas regras de reinvestimento que conferem isenção do pagamento de mais valias que resultem da venda de imóveis:
- de habitação própria e permanente
- de habitação secundária
- ao Estado
A Isenção de mais valias resultantes de venda de habitação própria e permanente
Antes da entrada em vigor da Lei 56/2023 os ganhos resultantes da venda da sua casa de habitação própria e permanente (depois de amortizado o crédito habitação subjacente, caso existisse), estava isento do pagamento de mais valias, em sede de IRS, se o reinvestisse na compra e outro imóvel para o mesmo fim, entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda.
Com a entrada da lei, a isenção só se aplicaria se a casa tivesse sido de facto a sua habitação própria e permanente (comprovada pelo domicílio fiscal) pelo menos durante os 24 meses anteriores à venda.
Desde 11 de setembro o prazo de residência fiscal cai para 12 meses
De facto, com a entrada em vigor do Decreto-Lei 57/2024 considera-se o imóvel como habitação própria e permanente desde que seja o seu domicílio fiscal nos 12 meses anteriores à data da venda (e não nos 24 meses anteriores).
Mas existem situações excecionais
O prazo de 12 meses pode no entanto não ser limitativo em condições excecionais definidas no referido decreto-lei, nomeadamente alterações da composição do respetivo agregado familiar por motivo de casamento ou união de facto, dissolução do casamento ou união de facto, ou aumento do número de dependentes. Ou seja, se a venda ocorrer devido a uma destas situações está sempre isento de pagamento de mais valias em sede de IRS. Mas tem de comprovar a situação subjacente.
Outras isenções de mais valias resultantes de venda de habitações
Venda de habitação secundária
Para estar isento do pagamento de mais valais de um imóvel que seja sua habitação secundária tem de aplicar o seu valor na amortização total ou parcial de capital de crédito habitação de casa de habitação própria e permanente do proprietário da casa ou de um descendente (filhos ou netos). Mas só se venda ocorrer até 31 de dezembro de 2024.
É também importante saber que reinvestir esta mais valias na compra de casa de habitação própria e permanente não dá direito a isenção. Esta aplica-se só a amortização de capital de créditos já em curso.
Venda de um imóvel ao Estado
Também está isento do pagamento de mais valias se vender um imóvel o Estado. Mas só se o seu domicílio fiscal for em país com regime fiscal mais favorável. Ou se os ganhos resultarem de venda de um imóvel onde exerceu o direito de preferência
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